FP3級の勉強で「不動産の税金ってこんなに奥が深いのか！」と衝撃を受けたワイ。 今日はその学びを、リアルな経験とあわせて全力でシェアしていくぜ！🔥
「長年住んだ家、そろそろ売ろうかな…」
「親から相続した実家、どうしよう…」
そんな風に考えてるお前、一番怖いのは何だ？
そう、「税金」だよな！😱
「売ったはいいけど、後からとんでもない額の税金請求が来たらどうしよう…」
「税金で手元にお金がほとんど残らなかったら…？」
その不安、めちゃくちゃ分かるぜ。何を隠そう、この俺っちも昔、親から相続した不動産を売った時に税金の知識がゼロで、マジで数十万円をドブに捨てるところだったからな💸。
だが、もう心配いらねえ！
投資歴35年の俺が、最近FP3級の勉強でガッツリ学び直した「不動産売却の税金」のすべてを、どこよりも分かりやすく、熱く解説してやる！
この記事を最後まで読めば、お前は…
この記事で得られる未来
- 不動産を売った時の税金が「いくらになるか」自分で計算できるようになる！
- 数百万円単位で税金を安くできる「最強の裏ワザ」を知ることができる！
- 税金の不安から解放され、安心して不動産売却を進められるようになる！
難しい話は抜きだ！
知ってるか、知らないか。それだけでお前の資産が天国と地獄に分かれる、リアルな金の話をしようぜ！🔥
そもそも不動産を売却した時にかかる税金って何だ？
よし、いくぜ！まずは基本のキからだ。
不動産を売って、もし買った時より高く売れた場合、その「儲け」に対して税金がかかる。たったこれだけの話だ。
この「儲け」のことを、ちょっとカッコつけて言うと「譲渡所得（じょうとしょとく）」って言うんだ。FPの試験にも出てくる言葉だが、難しく考えんな！要は「純粋な利益」のことだと思っときゃいい。
で、具体的にどんな税金がかかってくるかっていうと、この2種類だぜ。
- 所得税・復興特別所得税（国に払う税金）
- 住民税（お前が住んでる市町村に払う税金）
こいつらをまとめて「譲渡所得税」なんて呼んだりもするな。
「うわ、税金2種類もかかんのかよ…😱」ってビビったか？落ち着けって。
要は、「儲かった分から、国と市町村にちょっと分け前を払えよ」ってだけの話だ。
シンプルだろ？
まずはこれだけ心臓に刻みつけとけ！話はそれからだ！👍
【超重要】不動産売却の税金はいくら？運命を分ける計算式を覚えろ！
さあ、ここが一番大事なとこだ！
税金がかかるのは「儲け（譲渡所得）」に対してだ、って話はしたよな。じゃあ、その「儲け」はどうやって計算するんだ？
この式だけは、今日絶対に覚えて帰れ！
なんならスマホの待ち受けにしとけ！マジでそれくらい重要だぜ！
FPっぽく言うとこうなる。
譲渡所得 = 譲渡収入金額 - (取得費 ＋ 譲渡費用)
つまり、単純に売った値段に税金がかかるわけじゃねえ！
その不動産を手に入れるためにかかった金（取得費）と、売るためにかかった金（譲渡費用）を、売った値段からガッツリ引けるんだ！
この「取得費」と「譲渡費用」に何が含まれるかを知ってるか知らないかで、税金の額がマジで変わっちまう。レシート一枚、契約書一枚が、お前の未来を救うかもしれねえんだ！
取得費（買った時の費用）
- 土地・建物の購入代金
- 購入時の仲介手数料
- 登録免許税・不動産取得税
- 設備費や改良費
- などなど…
譲渡費用（売った時の費用）
- 売却時の仲介手数料
- 契約書の印紙税
- 建物の解体費用
- 測量費
- などなど…
どうだ？意外と色々経費にできるだろ？
こういうのを漏れなく計上することが、合法的な節税の第一歩なんだぜ！
【要注意】買った時の金額が分からない場合はどうする？
「親から相続した土地だから、買った値段なんて分かんねえよ！」
そんなヤツもいるよな。大丈夫だ、国も鬼じゃねえ。
そんな時のために、「概算取得費」っていう救済措置がある。
これは、売った金額の5%を「取得費」として計算していいっていうルールだ。
例えば、3,000万円で売れた土地なら、その5%の150万円を取得費にできる。
ただし！これはあくまで最終手段だ！もし昔の契約書とかが見つかって、実際の取得費が150万円より高かったなら、そっちを使った方が絶対にお得だ！諦めずに探す価値はマジであるぜ！
税率が倍に！？恐怖の「短期譲渡」と天国の「長期譲渡」
譲渡所得（儲け）の計算はもうマスターしたよな？
よし、じゃあ次はその儲けに、いよいよ税率を掛けて税金の額を出すぜ。
だが、ここが運命の分かれ道だ！
不動産売却の税率は、お前がその不動産をどれくらいの期間持ってたかで、マジで天国と地獄ほど変わるんだ！
刮目しろ！これが現実だ！
😱 短期譲渡所得
所有期間5年以下
約39%
(所得税30.63% + 住民税9%)
😇 長期譲渡所得
所有期間5年超
約20%
(所得税15.315% + 住民税5%)
ヤバいだろ！？税率がほぼ倍だ！
例えば、儲けが1,000万円出たとする。
- 短期なら、税金は約390万円。
- 長期なら、税金は約200万円。
その差、なんと190万円！
売るタイミングがちょっと違うだけで、高級車一台分くらい金が吹き飛ぶんだぜ！
【超重要】所有期間「5年」のヤバい落とし穴！
「OK、OK。5年経ってから売ればいいんだろ？」って思ったお前、まだ甘いぜ！
ここに、初心者がハマるマジでヤバい落とし穴があるんだ！
この「所有期間5年超」っていうのは、単純に買った日から5年経てばいいってもんじゃねえ！
判定の基準は、「不動産を売った年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているか」なんだ！
言葉じゃ分かんねえよな。具体例でいくぜ！
【例】2020年4月1日に買った家を、2025年8月1日に売った場合
- 単純な所有期間は「5年4ヶ月」。これなら長期っぽいよな？
- だが待て！判定基準は「売った年（2025年）の1月1日時点」だ。
- 2025年1月1日時点だと、所有期間はまだ「4年9ヶ月」…。
- ということは…そう！これは「短期譲渡」になっちまうんだ！😱
もしこのケースで売却を2026年1月1日以降にずらせば、晴れて「長期譲渡」になって、税金がガクンと安くなる！
どうだ？震えるだろ？
このルールを知らないだけで、たった数ヶ月売るのが早かったせいで、何百万円も損する可能性があるんだ。これこそが「知ってるか、知らないか」の差なんだよ！
【本日のメインディッシュ】税金をゼロにする最強の裏ワザ「3,000万円特別控除」
ここまで税金の計算だの、税率だの、頭が痛くなる話をしてきたよな。
「結局、税金って高くつくんだろ…」って落ち込みかけてるお前に、起死回生の超絶朗報だ！
もし、お前が売るのが「自分が住んでた家（マイホーム）」なら、この最強の特例が使えるかもしれねえ！
居住用財産の3,000万円特別控除
なんと、計算した譲渡所得（儲け）から
最大3,000万円 を、ゴッソリ差し引くことができるんだ！
どういうことか分かるか？
例えば、家の売却で2,500万円の儲けが出たとしよう。普通なら長期譲渡でも約500万円の税金がかかる。
だが、この特例を使えば…
2,500万円（儲け） - 3,000万円（控除） = 0円以下
そう、儲けが3,000万円以下なら、税金は完全にゼロになるってことだ！
まさに国が用意してくれたボーナスタイム！使わなきゃ絶対に損だろ！💰
俺っちがマジで数十万損しかけた話
何を隠そう、俺っちも昔、結婚して手狭になったマンションを売った時にこの特例の存在を知らなかったんだ。
「まあ500万くらい儲かったし、税金100万くらいかな…仕方ねえか」なんて呑気に構えてた。アホだろ？
たまたまFPの勉強をしてた友達にその話をしたら、「お前バカか！？3,000万円控除使えよ！税金ゼロになるぞ！」って言われて、マジで腰抜かしたぜ。あの時の一言がなけりゃ、100万円をドブに捨ててたんだ。マジで知識は金なんだよ。
使える条件はコレだ！
もちろん、誰でも使えるわけじゃねえ。でも、条件はそこまで厳しくないぜ。
- 自分が「マイホーム」として住んでいた家であること。
- 家を売る相手が、親子や夫婦など特別な関係じゃないこと。
- もし引っ越してても、住まなくなってから3年目の年末までに売ること。
- 過去2年（前年、前々年）に、この特例を使っていないこと。
一番のポイントは、所有期間の長さは関係ないってことだ！
さっき話した恐怖の「短期譲渡」でも、この特例は問題なく使える！まさに救世主だろ？
【SHINZOUのおすすめ】お前を金の素人から卒業させる一冊
俺の記事を読んで、不動産売却の税金についてはかなり詳しくなったはずだ。
だがな、人生の戦いはそれ一回きりじゃねえ。
保険、年金、投資、相続…これから先、お前は何度も「金」に関する決断を迫られる。
その時、誰かの言いなりになるのか？
それとも、自分の頭で考えて最適解を選び取るのか？
本気で後者になりてえなら、付け焼き刃の知識じゃダメだ。
金に関する「基礎体力」を身につける必要がある。その最強の筋トレ道具が、この一冊だ！
FP3級は、金に関する教養のど真ん中だ。これを学ぶと…
- 俺が話した税金の知識が「線」で繋がる！
- NISAやiDeCo、保険の営業トークに騙されなくなる！
- 一生使える「金銭感覚のモノサシ」が手に入る！
飲み会1回分の自己投資で、将来の数百万円を守る武器が手に入ると思えば、クソ安いだろ？
俺はチャンスはやった。あとはお前が掴むだけだ。
【上級編】3,000万円を超えた儲けも圧縮！合わせ技「軽減税率の特例」
「いやいや、俺の儲けは3,000万円じゃ収まらねえぜ！」
そんな景気のいいヤツもいるかもしれねえな。例えば、4,000万円の儲けが出た場合。
3,000万円控除を使っても、
4,000万円 - 3,000万円 = 1,000万円
この1,000万円には税金がかかっちまう。
「くそっ、結局税金払うのかよ…」って諦めるのはまだ早い！
ここでもう一つの特例、「軽減税率の特例」っていう合わせ技が炸裂するんだ！
この特例は、3,000万円控除を使った後の残りの儲け（6,000万円まで）にかかる税率を、さらに安くしてくれるっていうスーパーコンボだ！
具体的にどれくらい安くなるかって？これを見ろ！
| 通常の長期譲渡（約20%） | 軽減税率の特例（約14%） | |
|---|---|---|
| 所得税 | 15.315% | 10.21% |
| 住民税 | 5% | 4% |
| 合計 | 20.315% | 14.21% |
さっきの1,000万円の儲けで計算してみよう。
- 通常なら、1,000万円 × 20.315% = 2,031,500円
- 軽減税率を使えば、1,000万円 × 14.21% = 1,421,000円
その差、なんと約61万円！
知ってるだけで、またしても大金が手元に残るんだ！ヤバいだろ！？
ただし、こいつには条件がある！
3,000万円控除と違って、こっちは誰でも使えるわけじゃねえ。
一番のポイントは、所有期間が10年を超えていることだ！
- 3,000万円控除の条件をクリアしていること。
- 売った年の1月1日時点で、家と土地の所有期間がどっちも10年を超えていること。
そう、あの「長期譲渡」の5年よりも、さらに長い「10年」っていうハードルがあるんだ。
長く住んだヤツだけが受けられる、ご褒美みたいなもんだな。
まとめると、
① まずは「3,000万円控除」で儲けをガツンと減らす！
② それでも残った儲けは、「軽減税率の特例」で税率を下げてトドメを刺す！
この最強コンボを覚えておけ！
【FP3級で学んだ俺の結論】不動産売却で絶対に失敗しないための３つの鉄則
ここまで税金の計算、税率の罠、そして最強の節税特例について、かなり詳しく話してきた。
頭がパンクしそうかもしれねえが、結局、お前がやるべきことはシンプルだ。
この３つの鉄則さえ守れば、少なくとも税金で大損こくことは絶対にねえ！
【鉄則１】まず自分の「現在地」を把握しろ！
戦う前に、敵（税金）と自分（物件の状況）を知るのは基本中の基本だ。
「なんとなく儲かりそう」とか「5年以上は持ってるはず」みたいなフワッとした感覚で動くな！数字で、正確に把握しろ！
- 儲け（譲渡所得）はいくらか？：売却価格から、取得費と譲渡費用を引いたらいくらになる？昔の契約書を死ぬ気で探せ！
- 所有期間はどうか？：「売る年の1月1日時点」で5年超か？10年超か？売るタイミングを1ヶ月ずらすだけで税金が何百万も変わる可能性があることを忘れるな！
この２つを計算するだけで、お前が「短期」なのか「長期」なのか、特例を使えば税金がゼロになるのか、それとも税金がかかるのか、大まかな未来が見えるはずだ。
【鉄則２】使える「武器（特例）」は全部使え！
国が「使っていいぞ」と用意してくれてる武器を使わないヤツは、ただのアホだ。
特に「3,000万円特別控除」は最強の武器だ。ほとんどの人はこれで税金がゼロになる。
だが、超重要なことを言うぞ。
これらの特例は、黙ってたら誰も適用してくれねえ！
家を売った翌年に、お前自身が「確定申告」をして、「この特例を使わせてください！」って申請しないと、1円も安くならねえんだ！マジで忘れるなよ！
【鉄則３】最後は絶対に「プロ」に確認しろ！
この記事で、お前は相当な知識を身につけた。だが、それで全部OKだと思うなよ。
税金の世界は複雑怪奇で、お前の状況によっては、俺が話してない例外ルールが出てくる可能性もある。
だから、最終判断する前には、絶対にプロに相談しろ！
- 税務署：無料で相談に乗ってくれる一番身近なプロだ。怖がらなくていい、あいつらも人間だ。電話一本で世界が変わるかもしれねえ。
- 税理士：金はかかるが、一番確実だ。特に儲けがデカいヤツや、相続が絡むような複雑な案件のヤツは、絶対に税理士に頼め。相談料ケチって数百万損したら、笑えねえだろ？
俺の記事は、お前が道に迷わないための「地図」だ。だが、最後のゴールテープを切る前には、必ず専門家の「検問」を受けるんだ。約束だぜ！
まだ残る疑問をブッ飛ばす！よくある質問（FAQ）
ここまで読んでも、「でも、こういう場合はどうなんだ？」っていう小さなトゲが心に刺さってるヤツもいるだろう。 そんなトゲを全部引っこ抜いて、スッキリした気分でこの記事を閉じさせてやるぜ！
Q.確定申告って、儲けがゼロならしなくていいんだろ？
A. 甘ったれるな！絶対にやれ！
3,000万円控除みたいな最強の特例を使いたいなら、たとえ計算上の儲けがゼロになっても、確定申告をしないと特例は適用されねえんだ！「儲けがないから何もしなくていいや」が一番の命取りだ。申告して初めて、税金ゼロが確定するんだぜ！
Q.親父の代からの家で、買った値段がマジで分からん…
A. 救済策がある！だが注意も必要だ！
どうしても取得費が不明な場合は、「売った金額の5%」を取得費とみなす「概算取得費」っていう技が使える。だが、これは最終手段だ。もし実際の取得費が5%より高いなら、この技を使うと逆に税金が高くなる。古い通帳、登記の書類、当時のパンフレット、何でもいいから死ぬ気で探せ！
Q.確定申告で税金払ったのに、後から市役所からも請求が来た！二重取りか！？
A. 落ち着け、それは「住民税」だ！
確定申告で払うのは国に納める「所得税」。それとは別に、お前が住んでる市町村に納める「住民税」があるんだ。こいつは忘れた頃（売った翌年の6月頃）にやってくるのが特徴だ。税額は確定申告の内容に基づいて計算されるから、二重払いじゃねえ。住民税分のお金は、ちゃんと別で確保しとけよ！
Q.不動産屋の営業マンが「税金のことは大丈夫ですよ」って言ってたけど？
A. その「大丈夫」を鵜呑みにするな！
不動産屋は「売る」プロだが、「税金」のプロじゃねえ。そもそも、税金の個別具体的な相談に乗るのは法律で税理士しかできないんだ。彼らが言えるのはあくまで一般的な話。お前の状況に100%当てはまる保証はどこにもない。最後の砦は、いつだって税務署か税理士だ！
どうだ、スッキリしたか？
これで俺がFP3級レベルの知識で伝えられることは全部だ！
お前はもう、税金の知識ゼロの丸腰だった頃とは違う。
知識という武器を手に、自信を持って堂々と不動産売却に挑んでこい！
お前の健闘を祈ってるぜ！じゃあな！
👤 この記事を書いた人
SHINZOU（しんぞう）
投資歴35年。iDeCo100万→760万。米国株ETFで年利10％を狙い中。
AI×自動売買デイトレ運用（2年目）／不動産2戸保有。
FP3級を勉強しながら、“学んで→実践→語るFP”としてお金のリアルを発信中💡
便利業・不動産業を経営しつつ、投資・副業・節約の「ガチで使える知識」を届けてるぜ！
当ブログ『サクッとマネートピック』では、
FP3級の学びをベースに、「わかりやすく・楽しく・サクッと」金の知識をシェアしてる。
難しい税金や投資の話も、専門用語は抜き！テンション高めで解説していくぜ🔥
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本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の金融商品や投資手法を推奨するものではありません。
投資にはリスクが伴います。最終的な判断は読者ご自身の責任でお願いいたします。
【SHINZOUのおすすめ】
攻めの資産形成「マンション投資」
不動産売却で「守り」を固めたお前らに、もう一歩先のステージの話をしてやる。それが、家賃収入で資産を築く「攻めの不動産」だ。
「俺には無理だ…」なんて思うな。正しい知識と頼れるプロがいれば、お前らみてえな会社員こそ、この戦い方に向いてるんだ。
まずは、俺が認めたプロ集団「J.P.RETURNS」に、WEBで話を聞いてみろ。マンツーマンだから、納得いくまで質問攻めにしてやれ！
マンション投資の個別相談/WEB面談
マンツーマンでプロに聞こう！
入居率 99.96%※1 / 駅徒歩5分以内 70%※2
そもそも、マンション投資の何がスゲェんだ？
会社員にこそ人気の投資
安定した給料があるお前なら、頭金10万円からでも始められる可能性がある。家賃収入でローンを返す「他人資本」の考え方は、まさに最強の武器だ！
「持ちながら」節税できる
売却だけが節税じゃねえ！マンション投資の経費を給与所得と合算して申告すりゃ、所得税や住民税を抑えられる。この記事で学んだ知識がここでも活きるんだぜ！
夢の「不労所得」を確保
ローンが終われば、家賃収入はまるまるお前のモンだ。寝てても金が入ってくる…そんな夢物語を「現実」に引き寄せるパワーが、マンション投資にはある！
生命保険よりスゲェかも
万が一のことがあっても、ローンは保険でチャラになる。家族には借金じゃなく、家賃を生み続ける「無借金の資産」を残せるんだ。これ以上の安心があるか？
J.P.RETURNSは、何が違うんだ？
入居率99.96%という実績
「都心×駅近」にしか手を出さない徹底ぶり。空室リスクを極限まで抑えてるから、安心して任せられる。最長35年の家賃保証プランもあるから鬼に金棒だ。
熱いプロが相棒になる
Google口コミ評価4.5はダテじゃねえ。お前だけの専属パートナーが、変動要素まで見越した本気のプランを提案してくれる。売るだけが目的の業者とは格が違うぜ。
購入後も徹底フォロー
専属アシスタントも付いて、家賃回収、空室対応、家賃UP交渉まで全部やってくれる。お前は安心して「オーナー」でいればいい。
余計な金はかからねえ
仲介手数料は無料。原状回復費も全額J.P.RETURNS負担。こういう地味だが重要なコストを抑えてくれるのはマジでデカい！
確定申告もサポート
この記事でも言ったが、確定申告はマジで重要だ。提携税理士がサポートしてくれるから、初めてでもビビる必要はねえ！（※税理士費用は別途）
実際に始めた先輩たちの声を聞け！
ネットで調べるより、話が早かった。自分の中で腑に落ちない部分は直接プロに聞けるし、担当の方が包み隠さず実情を話してくれたので、懸念点もすべて払拭できた。専門家に直接聞くのが最適解だと感じた。
投資未経験の方にもオススメです。懸念点への回答が丁寧でした。マンション投資だけではなく、資産形成全般に渡り広くご相談ができました。
長い付き合いになるので、人で選びました。担当の方が私専用のライフプランを一緒に考えてくれた。物件を売るだけが目的の業者とは比べものにならない信頼感を持てた。
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J.P.RETURNS株式会社
〒100-6906 東京都千代田区丸の内2-6-1 丸の内パークビルディング6階
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※PayPayギフトカードで付与。PayPay/PayPayカード公式ストアでも利用可能です。出金・譲渡不可になります。
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